החלטה בתיק רע"צ 29509-09-12

בפני בקשת רשות ערעור על החלטת כב' רשם ההוצל"פ שחר קטוביץ אשר סרב לבקשת המבקשים לבטל את המכר של הזכויות במקרקעין הידועות כגוש 7869 חלקה 36, למשיב 3.

מדובר בחוב שלפי הטענה חבה המנוחה ג'יוסי עטאף ז"ל לשלטונות המס.  המבקשים הם יורשי המנוחה - החייבת בתיק ההוצל"פ.

תיק ההוצל"פ נפתח כבקשה למימוש משכנתה כאשר למעשה אין מדובר במימוש משכנתה אלא בבקשה למימוש מקרקעין של חייב לפי פקודת המיסים (גביה) ותקנותיה.

התיק נפתח על סמך הרשאה של גובה המס. על פי ההרשאה יש לגבות את חובה של המנוחה באמצעות מכירת נכס הרשום על שמה והידוע כגוש 7874 חלקה 34.  בשלב כלשהו התבקש כב' רשם ההוצל"פ להוסיף נכסים נוספים להליך המכירה ובתוכם מקרקעין הידועים כגוש 7869 חלקה 36.  כב' הרשם החליט להוסיף נכסים אלה מבלי שהתבקשה או התקבלה תגובת יורשי המנוחה ומבלי שצורפה הרשאה של גובה המס לממש מקרקעין אילו.

לצורך מימוש המקרקעין מונה המשיב 2 ככונס נכסים על נכסי המנוחה. במסגרת המינוי הורה הרשם להודיע למנוחה (למעשה ליורשי המנוחה) כי יש להם זכות לפרוע את החוב בתנאי בסעיף 81 ב 1 (2)(4) לחוק ההולצ"פ.

כמו כן, ניתנה החלטה של כב' הרשם לכנוס הנכסים לפרסם את הנכסים (4 נכסים) למכירה ולהודיע לחייבים וליתר בעלי הזכויות במקרקעין את תוכן ההחלטה.  בנוסף, ניתנה הוראה להודיע לחייבים על ההצעה הגבוהה ביותר שתתקבל וכן ניתנה הוראה שיש לבצע התמחרות בין מציעי ההצעות.

בסופו של דבר חלקה 36 בגוש 7869 נמכרה מבלי שקוים אף לא אחד מן הפרטים המפורטים לעיל.  כונס הנכסים פנה לכב' הרשם והודיע לו כי התקבלה במשרדו הצעה של צד ג' - המשיב 3 - לרכישת חלקה 36 בסכום של 3 מיליון ש"ח שזה היה סכום השמאות לגבי מקרקעין אלה, כב' הרשם אישר הצעה זו.

המבקשים הגישו בקשה לביטול המכר בשל הפגמים הרבים שנפלו בתיק זה לטענתם,  החל מפתיחת התיק כתיק משכנתא בעוד שמדובר בתיק מימוש לפי פקודת המיסים גביה, דרך הוספת המקרקעין שנמכרו בתיק ללא קבלת תגובתם וללא הרשאה של גובה המס, דרך אי מתן הודעה למבקשים על המכירה ודרך מתן אישור למכר ללא התמחרות וללא פרסום.  לטענת המבקשים רק לאחר הדיון שקוים  בבקשתם ובמסגרת הסיכומים של משיב 2 צורף כתב הרשאה של גובה המס המתייחס לחלקה 36 הנ"ל.

ביום 4.9.12 החליט כב' הרשם לדחות את בקשת המבקשים וזאת למרות שקיבל את טענותיהם בדבר ליקויים שנפלו בהליכי ההול"פ.  לפי האמור בהחלטות כב' הרשם דין כתב הרשאה כדין פסק דין ולפיכך ניתן לבצע הרשאה למכירת מקרקעין של סרבן תשלום מיסים כפי שמוכרים מקרקעין לפי פס"ד. מכירה כזו יכולה להיעשות אף בדרך של מינוי כונס נכסים.

אמנם ההרשאה שהוצגה בפתיחת התיק היתה הרשאה  למכירת מקרקעין הידועים כגוש 7874 חלקה 34 ולבסוף נמכרו מקרקעין אחרים בגוש 7869 חלקה 36, ואולם כיוון שלבסוף הומצאה הרשאה גם למכירת מקרקעין אילו, אף שזו הומצאה רק לאחר אישור המכר, מדובר בטעות שניתנה לתיקון על ידי רשם ההולצ"פ.

כב' הרשם קבע כי אין פגם במכירת המקרקעין באמצעות כונס נכסים ודחה את טענת המבקשים לפיה יש לממש את המקרקעין רק בדרך שבה ממומש עיקול בהוצל"פ, מה עוד שגם מימוש עיקול יכול להתבצע באמצעות כונס נכסים.

כב' הרשם קבע עוד כי אין פגם בכך ששם רוכש המקרקעין לא צויין בהסכם שנחתם לרכישת המקרקעין. פגם כזה לא מצדיק ביטול המכר.

כב' הרשם קבע גם כי אין בהצטברותם של כל הליקויים הנ"ל להביא לביטול המכר לרוכש תמים.

המבקשים טוענים כי טעה הרשם בכל קביעותיו דלעיל ומכל מקום ברור שהצטברות הליקויים מחייבת את ביטול המכר, שכן, התוצאה של אישור המכר משמעותה שנכס נמכר בסכום נמוך בהרבה משוויו, לצורך כיסוי חוב שהוא כעשירית מערך הנכס וזאת למרות כל הפגמים שהתגלו.

המשיבים טענו כי אין מקום להתערב בהחלטת כב' הרשם. לטענתם יש לדחות את הבר"ע גם משום  שהמבקשים לא צרפו לבר"ע תצהיר בניגוד להוראות חוק ההוצל"פ והתקנות,  לא דווחו על בקשות שהגישו בעבר ושנידחו ולא טענו את טענותיהם במועד.  הרוכש לא ידע על הפגמים הנטענים לכן, לטענת המשיבים, זכותו גוברת.  המבקשים ידעו על כל ההליכים שננקטו ולא עשו דבר.  עוד נטען כי לאחר שהמכר אושר לא ניתן להחזיר את הגלגל ולבטל את המכר .

הצדדים הוזמנו לדיון בו למעשה חזרו הצדדים על טענותיהם.

לאחר סיום הדיון הודיע כונס הנכסים כי התברר לו, כשביקש לקבל אישור על גובה המיסים, שנעשה שינוי יעוד למקרקעין ולמעשה נכון  להיום ערכם עלה במיליוני שקלים.

לאחר עיון בטענות הצדדים באתי למסקנה כי יש לקבל את הערעור ולבטל את מכר המקרקעין מהנימוקים דלקמן:

א. ברור שניתן לבצע במסגרת תיק הוצל"פ  רק פסקי דין או מסמכים אחרים שדינם כדין פסק דין או שהחוק מתיר לממשם ישירות בהוצאה לפועל.  בנדון דנן, מבוצעות הרשאה של גובה המס למכירת מקרקעין. ואולם ההרשאה שהוגשה לביצוע הינה הרשאה למכירת מקרקעין בגוש 7874 חלקה 34 בעוד שבסופו של דבר נמכרו מקרקעין בגוש 7869 חלקה 36.  אמנם בסופו של דבר הומצאה הרשאה גם למקרקעין אילו ואולם לא אילו המקרקעין שלגביהם הוגשה הבקשה לביצוע לפיכך לצורך מימושם היה על המשיבה 1 לפתוח תיק הוצל"פ נפרד או להגיש מראש בקשה לצירוף המקרקעין, בצירוף הרשאה של גובה המס .  על אחת כמה וכמה נכונים הדברים כאשר ההרשאה למכירת המקרקעין בגוש 7869 חלקה36 הוגשה רק לאחר שהצדדים סיימו את הדיון ובמסגרת סיכומים בלבד. בנוסף לאמור, לא ניתנה למבקשים הודעה על צירוף אותם מקרקעין והם צורפו לתיק ללא קבלת תגובת המשיבים.